Procédure de changement d’usage d’une résidence secondaire en vue d’une location saisonnière.

La mise en location saisonnière d’une résidence secondaire est une démarche courante, mais elle obéit à des procédures spécifiques, souvent plus strictes qu’en location classique. Voici un guide complet pour réussir le changement d’usage de votre résidence secondaire dans un cadre légal, transparent et fiscalement optimisé en France en 2025.

En fin de cet article, nous préciserons aussi les règles particulières à l’ile d’Yeu.

1. Autorisation de changement d’usage

Dans de nombreuses communes, louer sa résidence secondaire de manière répétée à une clientèle de passage constitue un changement d’usage au sens de la loi (art. L.631-7 du code de la construction et de l’habitation). Cette mutation vise à encadrer le développement des meublés de tourisme et protéger l’offre locative à l’année. Elle est obligatoire dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux…) et toutes les communes qui ont délibéré pour instaurer cette procédure, notamment en zones dites « tendues » où l’accès au logement est difficile.

Le propriétaire doit formuler une demande expresse auprès de la mairie du lieu de situation du bien. Attention, dans certaines agglomérations le changement d’usage s’accompagne d’une règle de compensation : il faut transformer en habitation un local non résidentiel (ex. commerce) d’une surface équivalente pour compenser la perte du logement. Un refus ou une absence d’autorisation expose à une amende pouvant atteindre 100 000 €, la remise en état initial du logement et une astreinte de 1 000 €/jour/m².

2. Déclaration et enregistrement

Après ou parallèlement à la demande d’autorisation, il convient de déclarer son meublé de tourisme à la mairie via le formulaire CERFA n°14004*04 ou le téléservice approprié. Cette étape aboutit à l’obtention d’un numéro d’enregistrement, obligatoire à mentionner dans toute publication ou annonce, en ligne ou physique.

Certaines municipalités exigent aussi la transmission annuelle du nombre de jours pendant lesquels le bien a été loué. À Paris, le plafond de location saisonnière est fixé à 90 jours par an ; d’autres villes peuvent durcir ce plafond ou l’appliquer à toutes résidences secondaires. En cas de dépassement, des amendes allant jusqu’à 15 000 € peuvent être infligées. Il est donc essentiel de se renseigner en amont auprès de la mairie sur la procédure et les éventuelles restrictions locales.

3. Implications fiscales

Les revenus tirés de la location saisonnière sont assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doivent être déclarés lors de la déclaration annuelle des biens immobiliers, obligatoire avant le 1er juillet chaque année. Le propriétaire peut opter pour le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire (50 % pour les meublés de tourisme standard, 71 % pour les classés), ou pour le régime réel si ses recettes dépassent le seuil du régime simplifié (77 700 € pour 2025).

Par ailleurs, l’activité de location saisonnière entraîne le maintien de la taxe foncière et, selon la localisation et le type de bail, la taxe d’habitation peut être exigée. Depuis 2025, la double imposition avec la contribution économique territoriale (CFE) concerne tous les bailleurs exerçant cette activité de façon régulière. Il faut aussi collecter et reverser la taxe de séjour pour chaque occupant selon le barème fixé par la commune.

4. Risques et sanctions

Le non-respect des obligations d’autorisation, de déclaration ou des quotas de jours peut entraîner des sanctions administratives significatives : amendes, obligation de remise en conformité, astreintes journalières. La fausse déclaration, la dissimulation de location et la non-compensation peuvent aussi donner lieu à des poursuites voire, exceptionnellement, des sanctions pénales.

Conclusion

Avant de transformer une résidence secondaire en location saisonnière, il est impératif d’étudier la réglementation locale, de solliciter les autorisations et déclarations requises, puis de tenir un suivi scrupuleux des locations et revenus. Les implications fiscales et administratives sont multiples, et tout manquement expose à de lourdes pénalités. Un conseil juridique ou fiscal peut s’avérer prudent pour garantir la conformité de votre projet et anticiper les évolutions réglementaires à venir.

Et pour l’Ile d’Yeu ?

Sur l’Île d’Yeu, les restrictions concernant la location saisonnière sont parmi les plus strictes de France. À partir du 1er janvier 2026, chaque foyer fiscal et toute personne morale ne pourra louer qu’un seul meublé de tourisme sur l’île.

Un quota maximum de 800 meublés de tourisme a été instauré : la mairie délivre des autorisations temporaires sur trois ans et contrôle rigoureusement chaque dossier. Un régime transitoire permet aux propriétaires déjà déclarés avant 2025 de maintenir plusieurs locations, mais uniquement pour une période de trois ans. Au-delà, ces règles s’appliquent à tous les nouveaux dossiers, incluant la présentation obligatoire d’un DPE (diagnostic de performance énergétique) conforme.

La déclaration préalable en mairie est imposée et chaque annonce de location doit inclure un numéro d’enregistrement spécifique. De plus, la taxe de séjour est collectée et reversée selon un barème strict calculé par la mairie et l’Office de tourisme, à hauteur maximale de 2,75 €/jour/personne assujettie. L’objectif affiché de la collectivité est de garantir un niveau raisonnable d’offre touristique tout en favorisant l’accès au logement à l’année pour les habitants et les saisonniers.

Précisons que peu de personnes comprennent en quoi restreindre la capacité de louer sa résidence secondaire va libérer du logement à l’année.