Un point sur la Servitude de Résidence Principale

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L’Île d’Yeu instaure une servitude de résidence principale : comprendre une décision qui bouscule le marché du logement.

Confrontée à une crise du logement d’une ampleur inédite, la commune de l’Île d’Yeu engage une modification simplifiée de son Plan Local d’Urbanisme (PLU) afin d’instaurer une servitude de résidence principale (SRP) sur la totalité de son territoire. Une mesure forte, rendue possible par la loi du 19 novembre 2024, qui bouleverse les règles du jeu immobilier sur l’île.

Les liens ci-dessous renvoient vers les documents publiés par l’hôtel de ville :

• La décision et le dossier complet (arrêté, note de présentation, avis) : Modification simplifiée du PLU n°5 — site de la mairie
• Le PLU actuellement en vigueur (règlement, zonage, PADD) : Le Plan Local d’Urbanisme — site de la mairie

Pourquoi une telle décision ?

Les chiffres révèlent une transformation profonde. En un demi-siècle, la part des résidences principales s’est effondrée, tandis que les résidences secondaires sont devenues majoritaires. Portée par une attractivité touristique exceptionnelle, la pression foncière a fait bondir les prix de l’immobilier.

76,5 % → 37,4 % – Part des résidences principales (1968 → 2021)

60,2 % – Part des résidences secondaires dans le parc

+66 % – Hausse des prix de l’immobilier en 6 ans

180 – Logements permanents visés (2026-2032), soit 30 logements par an.

Sur une île « par définition limitée, non extensible et en partie protégée », les habitants ne trouvent plus à se loger à l’année et, contrairement au continent, n’ont aucune solution de repli vers l’intérieur des terres. Le prix atteint près de 6 500 €/m², soit 2,4 fois la moyenne des Pays de la Loire.

Ce que change la servitude, zone par zone

Tout logement nouvellement créé devra désormais être à usage exclusif de résidence principale (occupation d’au moins huit mois par an) :

• Zones urbaines et à urbaniser (U et AU) : interdiction des constructions neuves de résidences secondaires, ainsi que des logements issus de la transformation de bâtiments non résidentiels en résidences secondaires.
• Zones agricoles et naturelles (A et N) : interdiction de créer de nouvelles résidences secondaires par transformation de bâtiments existants.

Ces logements ne pourront pas non plus être loués en meublé de tourisme, et la servitude devra être mentionnée, à peine de nullité, dans tout acte de vente ou de location.

La cible : les résidences secondaires, mais avec peu d’impact sur l’existant

La mesure n’est pas rétroactive : les propriétaires actuels conservent pleinement leur bien, qu’ils peuvent occuper, louer, vendre ou transmettre. En revanche, la création de nouvelles résidences secondaires devient impossible : le parc se trouve gelé à son niveau actuel.

Nous avons travaillé à proposer quelques réponses aux questions que vous pouvez vous poser.

Questions / Réponses

Q1. J’ai une résidence secondaire et je veux faire une extension. Quels sont mes droits ?

Votre bien existant n'est pas remis en cause : la servitude n'est pas rétroactive et ne vous oblige pas à le transformer en résidence principale. Une extension de votre habitation existante reste possible, dans le respect des règles habituelles du PLU (emprise au sol, hauteur, loi Littoral…). La servitude vise la création de logements nouveaux, pas l'agrandissement d'un logement existant. En revanche, prudence si les travaux aboutissaient à créer un ou plusieurs logements supplémentaires (division, transformation) : ces nouveaux logements, eux, seraient soumis à l'obligation de résidence principale. Un simple agrandissement de votre résidence secondaire n'est donc pas bloqué.

Q2. J’ai un terrain constructible et j’ai déjà obtenu un permis de construire. Que va-t-il se passer ?

Vous êtes protégé. Un permis de construire accordé avant l'entrée en vigueur de la modification constitue un droit acquis : votre projet se réalise selon les règles en vigueur à la date de délivrance du permis, sans obligation de résidence principale. Vous pouvez donc mener votre construction à terme et lui donner l'usage que vous souhaitez (y compris résidence secondaire). Points de vigilance : le permis doit rester valide (pas de péremption faute de démarrage des travaux dans les délais) et non modifié — un permis modificatif déposé après l'entrée en vigueur de la servitude pourrait, lui, être examiné au regard de la nouvelle règle.

Q3. J’ai un terrain constructible et j’ai déposé un permis de construire (en cours d’instruction). Que va-t-il se passer ?

Votre situation est intermédiaire et plus incertaine. En principe, une demande déposée et complète est instruite selon les règles applicables à sa date de dépôt. Mais dès lors qu'une procédure de modification du PLU est engagée, la commune peut opposer un sursis à statuer (report de la décision jusqu'à 2 ans) si votre projet risque de compromettre la future servitude. Autrement dit, le seul dépôt ne garantit pas d'échapper à la règle. L'issue dépend de l'état d'avancement de l'instruction et de la date d'approbation de la modification. À vérifier sans tarder auprès du service urbanisme de la mairie.

Q4. J’ai un terrain constructible et je n’ai pas encore déposé de permis. Que puis-je faire ?

C'est le cas le plus impacté. Votre terrain reste constructible, mais une fois la servitude en vigueur, vous ne pourrez y bâtir qu'une résidence principale (occupée ≥ 8 mois/an) — plus de résidence secondaire ni de location en meublé de tourisme. Vos options :
- Déposer rapidement un permis complet avant l'approbation de la modification, en gardant à l'esprit le risque de sursis à statuer (la procédure étant déjà engagée) ;
- Adapter votre projet à une destination de résidence principale (pour vous, pour un proche, ou en vue d'une revente/location à l'année) ;
- Anticiper l'effet sur la valeur : un terrain restreint à la seule résidence principale peut se valoriser différemment, le marché de la résidence secondaire lui étant fermé.

Là encore, un point avec le service urbanisme et un notaire est vivement recommandé avant toute décision.

🌟 À très bientôt,

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