Questions sur le projet de mise en oeuvre de la SRP.

Dans le cadre de la mise à disposition du public du projet de modification simplifiée n°5 du plan local d’urbanisme, ouverte du 31 juillet au 31 août 2026, l’association Yeu M’Engage a versé au registre le 30 août 2026 les observations qui suivent.

Ces observations ne contestent ni le principe de la servitude de résidence principale, ni la régularité de la procédure. Elles portent sur les conditions de mise en œuvre du dispositif et appellent des clarifications.

Synthèse

L’association Yeu M’Engage :

• Prend acte des objectifs d’habitabilité à l’année et les soutient, mais s’interroge sur l’efficacité réelle du dispositif pour les primo-accédants.
• Souhaite préserver la beauté des paysages naturels de l’île, en danger face à l’urbanisation. Le plan local d’urbanisme est inadapté et doit être révisé. Le label officiel français de Site Patrimonial Remarquable pourrait être pertinent : a-t-il été étudié ?
• S’interroge sur l’impact de la mesure, pendant la durée de la mandature et au-delà, sur l’emploi dans la filière du bâtiment, une fois les chantiers en cours terminés.
• Demande une clarification rapide des règles applicables à l’existant, après des études sérieuses et une concertation approfondie, ainsi que la mise en place de mesures transitoires pour les acquéreurs récents de terrain n’ayant pas encore pu déposer de permis.
• Met en garde sur la fragilité juridique de la généralisation de la servitude à 100 % du territoire.
• Demande l’analyse et la communication des retours d’expérience des communes ayant déjà mis en œuvre une telle mesure, afin de mieux anticiper les conséquences prévues comme imprévues.
• Demande à connaître les populations visées par l’orientation 4 de la Stratégie Locale de l’Habitat, sur laquelle le projet se fonde, et se propose de contribuer sur ce terrain.

Les trois premiers points, ainsi que le dernier, sont développés ci-dessous.

1. L’accession à la propriété des résidents principaux

La servitude interdit la résidence secondaire sur les constructions neuves, mais elle n’encadre pas les prix de vente du foncier ni de l’immobilier privé. Un résident principal primo-accédant aura-t-il réellement les moyens d’acquérir un terrain ou de faire construire une maison neuve, même sous servitude, en l’absence de mécanismes d’aide financière à l’accession ? Par ailleurs, les propriétaires de résidences principales existantes conservent la faculté de vendre ou de céder leur maison à un acquéreur qui en fera une résidence secondaire. Ce constat est factuel, et l’association n’entend pas suggérer qu’il devrait en être autrement. Il conduit néanmoins à observer que la mesure ne garantit en aucun cas la stabilisation ni la hausse du nombre de résidences principales. Sur quels autres leviers la commune compte-t-elle s’appuyer pour atteindre cet objectif ?

La Mission Régionale d’Autorité Environnementale rappelle la primauté de la loi Littoral et de l’objectif de sobriété foncière. Dès lors que la loi Littoral et le Zéro Artificialisation Nette restreignent déjà très fortement les possibilités de construire de nouvelles parcelles, combien de terrains constructibles viabilisés restent réellement disponibles en zones U et AU pour accueillir ces logements permanents ? Ce volume est-il compatible avec la préservation de l’île ? À combien la commune estime-t-elle le déficit de logements pour les résidents à l’année ? Enfin, la priorité donnée à l’habitat en appartements à loyer modéré a-t-elle été étudiée, éventuellement à titre exclusif, par exemple dans la zone déjà urbanisée des anciennes usines, plutôt que d’artificialiser à terme la totalité des terrains constructibles non encore bâtis ?

La justification et la conformité juridique du critère de huit mois retenu pour définir la résidence principale ont-elles été étudiées ? Ce critère relève-t-il d’un choix ouvert à une commune, ou est-il imposé par d’autres textes ?

Ce critère, repris de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, constitue un seuil absolu, là où la résidence principale s’apprécie habituellement de façon comparative, comme le logement occupé de manière habituelle et effective, celui où se trouvent les attaches les plus fortes. Cette différence de nature laisse des situations sans réponse. Ainsi de retraités qui partagent leur année entre une maison à l’Île d’Yeu et une maison sur le continent, six mois dans chacune : aucune des deux n’atteint huit mois, et aucune des trois exceptions prévues par l’article 2, obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure, ne leur est applicable, ce partage relevant d’un choix de vie. Si l’on se réfère à la lettre de la règle édictée, ces personnes n’auraient de résidence principale nulle part, et ne pourraient donc pas faire construire à l’Île d’Yeu un logement qu’elles habiteraient pourtant la moitié de l’année. L’administration fiscale, confrontée au même cas d’une personne résidant six mois dans un endroit et six mois dans un autre, ne conclut pas pour sa part à l’absence de résidence principale : elle en désigne une. La commune retient-elle une lecture comparative de cette nature, qui permettrait de reconnaître l’Île d’Yeu comme résidence principale de ces foyers, ou le seuil de huit mois s’appliquera-t-il strictement ? Dans cette seconde hypothèse, des habitants présents la moitié de l’année sur l’île seraient écartés du dispositif, ce qui interroge au regard de l’objectif d’habitabilité à l’année poursuivi. Ce cas a-t-il été examiné, et combien de foyers représente-t-il ?

Comment la commune entend-elle contrôler, et pour quel coût, la réalité de l’occupation à titre de résidence principale des logements neufs concernés ? Quels justificatifs seront demandés aux acquéreurs ou aux locataires lors du dépôt du permis, lors de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, puis au cours des années suivantes ? Quelles sanctions sont prévues ? Afin d’éviter des contrôles intrusifs réguliers et des coûts supplémentaires pour la commune, la charge de la preuve ne pourrait-elle pas incomber chaque année au propriétaire ?

Un investisseur qui fait construire un logement en vue d’un investissement locatif, mais qui ne parvient pas à le louer pour une raison quelconque, pourra-t-il obtenir, au terme d’un certain délai, la requalification du bien en résidence libre de servitude ?

Lorsqu’un propriétaire d’un logement soumis à la servitude doit déménager, qu’il s’agisse d’une mutation professionnelle temporaire ou définitive, d’une séparation, d’une succession ou d’un départ en établissement pour personnes âgées, et qu’il ne trouve pas d’acheteur occupant à titre de résidence principale au prix du marché, quelles solutions de recours ou de rachat la collectivité a-t-elle prévues pour éviter la vacance du bien ? En cas de mutation temporaire ou d’accident de la vie, que se passe-t-il si ce propriétaire ne peut pas justifier de sa présence sur l’île huit mois par an pendant un certain temps ?

L’association s’interroge enfin sur l’équité, la transparence et la validité juridique des critères qui détermineront les bénéficiaires de ce dispositif. Un résident principal qui vient de vendre sa maison à un résident secondaire pourra-t-il en bénéficier ? Même question pour un résident principal dont un parent vient de vendre sa maison à un résident secondaire ? Ou pour retraité venant du continent qui souhaite faire de l’île sa résidence principale ?

2. Limitation de l’urbanisation, préservation des paysages, préservation de l’emploi et des compétences de la filière du bâtiment

La limitation des constructions neuves de résidences secondaires affectera le carnet de commandes de la filière locale du bâtiment. Quelle étude indépendante a été réalisée pour s’assurer que le marché des résidences principales et celui de la rénovation et de l’agrandissement des résidences secondaires maintiendront un niveau d’activité et d’emploi satisfaisant ? Ce niveau sera nécessairement, et heureusement, nettement inférieur à celui de la surchauffe des dernières années, qui appelait la venue de nombreuses entreprises non islaises. Cette étude peut-elle être communiquée ?

La construction de nouvelles résidences principales est nécessaire, mais elle a un coût pour les paysages et pour la beauté de l’île dès lors qu’elle transforme des terrains encore non bâtis. Quelles mesures de compensation la commune peut-elle mettre en œuvre pour limiter l’artificialisation des sols, par exemple le reclassement de certaines zones 2AU en zones naturelles ? Comment s’assurer que ces constructions demeurent esthétiques malgré la nécessité de réduire les coûts de construction ? Yeu M’Engage estime préférable de privilégier la densification de terrains dépourvus de caractéristiques patrimoniales particulières. Les derniers lotissements réalisés ne sont pas convaincants, et ont contribué, avec l’excès de nouvelles résidences secondaires, au mitage du territoire : les intervalles entre les villages de l’île ne sont désormais presque plus constitués que de terrains bâtis.

3. La clarification des règles applicables à l’existant

Le règlement interdit les « constructions nouvelles de logements […] réalisées à destination de résidences secondaires ». Pouvez-vous préciser explicitement quelles extensions, quels agrandissements et quelles surélévations de résidences secondaires existantes, sans création d’un second logement autonome, demeureront autorisés dans le respect des règles du plan local d’urbanisme ?

Quelle est la définition d’un logement autonome ? Un bâtiment séparé qui partage avec le bâtiment principal le même accès à l’eau et à l’électricité, par des compteurs uniques, est-il non autonome par définition ?

Si un propriétaire agrandit sa résidence secondaire existante, par exemple en créant une chambre supplémentaire, s’agit-il d’une construction nouvelle de logement ou d’une simple extension de son logement actuel ?

Si un propriétaire divise sa maison, ou aménage une annexe existante telle qu’un garage ou un abri de jardin, pour en faire un logement indépendant destiné à sa famille ou à ses enfants, ce logement sera-t-il automatiquement soumis à la servitude ? La notion d’indépendance mérite ici d’être définie avec précision.

Au-delà de ces clarifications, quel est l’objectif poursuivi par la loi et par la future révision du plan local d’urbanisme, au-delà de la réservation des terrains constructibles aux résidences principales ? Si l’objectif est de plafonner le nombre de résidences secondaires, la division d’un terrain accueillant deux résidences secondaires serait interdite alors qu’elle peut n’avoir aucune conséquence sur la surface construite. Ou l’objectif est-il de limiter la surface construite ?

La future révision du plan local d’urbanisme prendra du temps. Il conviendrait de définir et de communiquer rapidement les objectifs et les lignes directrices qui seront poursuivis. Yeu M’Engage demande a minima la confirmation de la sanctuarisation de toutes les zones naturelles et non bâties qui ne sont pas déjà identifiées comme à urbaniser (AU). Le plan local d’urbanisme actuel étant beaucoup trop permissif quant au nombre de constructions possibles, il serait souhaitable de préciser rapidement quels moyens seront privilégiés pour l’améliorer : réduction du nombre de zones ou de terrains constructibles, abaissement des coefficients d’occupation des sols et dans quelle proportion selon les zones, ou d’autres leviers.

La commune a-t-elle étudié le label officiel français de Site Patrimonial Remarquable, qui existe depuis 2016, et l’intérêt qu’il pourrait présenter pour l’île ? L’appellation SPR ne doit pas être confondue avec celle de la servitude de résidence principale. Un projet de Site Patrimonial Remarquable permet de conduire une étude à la parcelle, et non par secteur, par un cabinet spécialisé dans l’analyse du bâti traditionnel et patrimonial ainsi que des paysages qui leur sont associés. Le document est élaboré conjointement par la collectivité et par l’État. Il offre une précision, une prévisibilité et une durabilité supérieures à celles d’un plan local d’urbanisme. Cette précision permettrait de limiter les contentieux administratifs nés à l’occasion des demandes de permis de construire, les acquéreurs sachant exactement, dès l’achat, ce qu’il leur sera possible de réaliser sur leur parcelle.

Enfin, la mise en œuvre très rapide de ce dispositif lèse certaines familles qui ont acquis récemment un terrain en vue d’y construire une résidence secondaire, sans avoir été informées et sans avoir encore pu déposer un permis. Quelles mesures transitoires, limitées, pourraient être mises en place pour ces situations sans doute peu nombreuses, afin que ces propriétaires ne soient pas injustement lésés ?

4. Les populations spécifiques visées par la Stratégie Locale de l’Habitat

La note de présentation de la modification simplifiée n° 5, dans sa version 07/2026, fonde le projet sur la Stratégie Locale de l’Habitat engagée par délibération du 18 octobre 2023, et en énumère les cinq orientations stratégiques. La quatrième est intitulée « Adapter l’offre de logements aux populations spécifiques ». La note s’arrête à cet intitulé et ne dit pas quelles populations sont ainsi désignées. Le programme d’actions de la Stratégie, composé de vingt-deux fiches actions et mis en ligne sur la page « Politique du logement » du site de la commune, le précise nécessairement, mais le dossier soumis au public n’établit pas la correspondance entre cette orientation et les fiches qui la mettent en œuvre.

Quelles populations l’orientation 4 recouvre-t-elle ? S’agit-il des personnes âgées, des personnes en perte d’autonomie, des travailleurs saisonniers, des jeunes actifs, des personnes en situation de handicap, des étudiants, ou d’autres catégories encore ? Quelles fiches actions du programme leur sont consacrées, et lesquelles la présente modification contribue-t-elle à mettre en œuvre ? Les logements neufs grevés de la servitude sont-ils appelés à répondre, en tout ou partie, à ces besoins, et selon quelles modalités ?

Cette demande n’est pas seulement documentaire. Si ces populations comprennent les personnes âgées, les saisonniers ou les jeunes actifs, ce sont des sujets sur lesquels Yeu M’Engage réunit des membres disponibles et compétents. L’association se propose d’y contribuer et demande à être associée aux travaux correspondants, comme la démarche d’élaboration de la Stratégie Locale de l’Habitat l’a fait avec les associations islaises œuvrant en lien avec le sujet de l’habitat.

Yeu M’Engage remercie la commune de l’attention portée à ces observations et se tient à la disposition du service urbanisme pour tout échange complémentaire.